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国11条揭露楼市五宗最遏制投资性购房效果待察

时间:2022-04-25 来源网站:水蜜桃财经网

国11条揭露楼市五宗最 遏制投资性购房效果待察

国11条揭露楼市五宗最 遏制投资性购房效果待察 更新时间:2010-1-16 15:41:02   2010年1月,中国房地产懵懂间仿佛又走到了十字路口。  近日,国务院办公厅下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》, 该文件从土地到信贷,再到地方政府责任,详细列出了11条措施。这被国人称为“国十一条”。  “国十一条”文件为2010年房地产市场定下了基调。中央明确了2010年房地产调控的主要任务:遏制房价过快上涨。  但这一场 “雷暴”,效力几何,是否能上通下达,各方都暗含期待。  地方政府“打擂”  “我现在反而踏实了。”这是“国十一条”出台后第二天,一位开发商的私下表态。因为综观全文,这次高规格出台的调控措施并无太多新意。基本是在重申一遍几年来一直实行的方法。  “如果说有什么新鲜的,就是所有措施都在收紧。”上述开发商表示,“与以往不同,这次措施出台没有提及改善性需求,而是直接以家庭为单位认定第二套房。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭也有类似观点,杨认为这一转变意味着所有二套及以上住房都严格化,借款人、配偶及未成年子女购房都纳入二套房的统计范畴。在高房价不能有效缓解之前,包括改善需求在内的二套及以上购房需求,也许都将不再享受贷款优惠。  “但这些措施都需要地方执行,这就有了很多的辗转空间。”有开发商曾表示。其实就在中央大刀阔斧调控的同时,地方政府的态度就是表情各异。  就在“国十一条”公布的同一天,杭州市也推出了29条房地产新政,其中规定“不论是否杭州户籍,手中无房者在杭州市区购买140平方米以下的普通住房,就可获得房款总额1.3%的财政补贴”。如果说这条措施只是态度问题,那其另一条,规定“一户家庭年满18周岁子女购买第二套住房,享受首套住房贷款的相关优惠政策”,这就有与“国十一条”有关“二套房以家庭为单位认定”打对台之嫌。其实不仅仅杭州,南京、舟山、长沙都出台了购房补贴的措施。浙江舟山对以家庭为单位在当地仅有一套住房的改善型购房者,个人所得税全额或差额退还。  阻截投资性住房  而1月13日的六部委齐聚的新闻发布会,就是要再次向各方说明“执行”的决心。有国土部门的官员向记者表示,“此次的高调新闻发布会,就是要遏制一下地方出台‘补贴细则’的苗头。”就如SOHO中国董事长潘石屹所说的,“国十一条”最重要的其实是最后一条,要落实地方各级人民政府的责任。  在此次新闻发布会上,住房和城乡建设部副部长齐骥详解了政策出台的背景:“2009年下半年以来,随着房地产市场的回升,市场供需矛盾加剧,房价持续上涨,部分城市投资投机性购房大幅上升,进一步推动了房价过快上涨,普通居民住房支付问题更加突出,社会反响强烈。”  投资型购房其实是让政府最为头疼的一个因素,由于受金融危机的影响,大量的实业资金开始退出原来的投资领域,而2009年房价的上涨让这些资金看到了利润率更高的投资机会,于是乎大量的投资性购房涌现。  就以外向型经济最为发达的珠三角为例,由于出口受阻,这些原本投资实业的“生意人”纷纷把资金放入广州、深圳的房地产市场。DTZ戴德梁行数据显示,2009年广州购房者中有70%的比例是“生意人”,其购房目的并不是迫切性购房需求,当中极大部分都是投资性需求。DTZ戴德梁行的数据源于在售一手楼盘的“项目登记册”。  “更让国家头疼的是房地产行业超高的投资利润,让进入房地产投资领域的实业资金乐此不疲,如果这些资金继续在此行业中活动,对于实业经济的恢复绝对是一场灾难。”亚银投资的首席分析师李大伟认为。  本报在2009年5月曾报道过一位投资房地产的生意人,这位名为陈森的原家具厂老板,2009年3月将银行贷予扩展生产线的资金投入广州楼市,仅仅两个月后他就赚了20%。当时陈森还一直向记者表示,他并不打算专职炒楼。但到了2009年年底,记者回访后发现,他前前后后在广州、深圳已经买了十几套房子。对于已经有所恢复的家具业似乎也已经兴趣不大。  收银根 放地根  “趁市场好,先套现吧。”1月13日,记者在采访一些广东深发展银行的职业投资客时,看到了一群惊弓之鸟。1月12日晚,央行发布通知,将人民币存款准备金率提高0.5个百分点,至16%。他们认为这对于市场而言是个信号,因为市场人士预测,在不久后央行将会加息。  “并不是说加息会对房地产商造成怎样的影响,而是市场流动性过剩的情况可能会受抑制。”李大伟表示,收银根的大背景下,首当其冲就是受政策重点关注的“二套房贷”。  “对于大部分自住型买家来说,房贷的影响至关重要。”李大伟表示,在香港,利率的变动对于楼市的影响非常直接,现在内地一线城市的市场状况已经接近香港市场,大部分用家对于房贷的情况非常敏感。“现在市场的确有不少投资型买房者是一次性付款的,但他们考虑的问题是:转手套现的难度有多大,购入后收益有多少。”DTZ戴德梁行的数据显示,现在购房投资的租金收益率绝大部分都在5%以下,大部分房地产投资者看中的都是房价增值收益。如果房价进入平稳或者下跌期,对于保值为目标的行业外购房者,首要考虑的问题就是套现的难易。  有分析认为“国十一条”并非如2007年那般的严苛调控。中央还是延续了鼓励自住型购房的目标。潘石屹说:“提出了增加普通住宅用地供应,在我的印象中这是第一次。”的确,国家在收紧银根的同时,也在鼓励放开地根。  国土部副部长贠小苏表示,按照“国十一条”的要求:“国土部要做好两方面的工作;一方面是按照住房为主的房地产业建设用地的实际需求,确保土地供应;另一方面是在已供应的土地上,要促进企业按照有关规定要求及时能够开发建设,形成有效的房屋供应。”他表示,全国各级土地储备中心截止到2009年底,储备土地22万公顷以上,增加房地产供地和实施房地产用地调控是有保障的。  有银行分析人士认为,收紧银根后,开发商资金将受到严重影响。其后再放松的地根对他们而言也可能是有心无力。  而“国十一条”,能否成功阻截行业外资金流入,遏制投资需求,同时增加房屋的市场供应,以达到平抑楼价的后果,还有待观察。  “国十一条”揭露楼市五宗最  最引人瞩目:二套房首付不低于40%  最注意区分:对“刚需”  最需要整顿:捂盘惜售、囤积房源、囤地炒地和炒房  最小心提防:防止境外“热钱”冲击国内楼市    最民生计划:三年解决1540万户低收入家庭住房问题

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